Étude de sol G1 : l’analyse géotechnique préalable obligatoire avant la vente d’un terrain constructible
Vous vendez un terrain constructible dans une zone à risque ? L'étude de sol G1 est obligatoire en préalable. Vous avez un projet de construction ? L'étude de sol G1 est indispensable pour sécuriser vos fondations.
G1 : l'étude géotechnique préalable pour prévenir les litiges, les surcoûts et les sinistres
Depuis la loi Elan en 2020, la mission géotechnique G1 est une étude obligatoire avant toute vente de terrain constructible dans certaines zones moyennement ou fortement exposées au phénomène de retrait gonflement des argiles. Le rapport géotechnique qui en découle précise la nature du sol, caractérise le site, expose dans les grandes lignes les spécificités du terrain, son exposition aux risques environnementaux, notamment le risque de sècheresse (dit RRGA), et propose les principes généraux de construction (fondations, RDC, vide sanitaire). La mission géotechnique G1 est à la charge du vendeur du terrain à bâtir lorsque le terrain se situe dans certaines zones moyennement ou fortement exposées au phénomène de retrait gonflement des argiles : il doit transmettre l’étude à l’acquéreur pour mieux l’informer et prévenir les risques liés à la nature du sol lors de la construction. La loi ne fait aucune distinction quant à la qualité du vendeur, de sorte que cette obligation s’impose aussi bien aux professionnels qu’aux particuliers.
● Pourquoi ? identifier les risques géologiques avant la vente.
● Quand ? Avant la vente du terrain et/ou la mise en oeuvre du projet de construction.
● Encadrement législatif : obligation loi ELAN (entrée en vigueur en octobre 2020).
● Qui ? Le vendeur du terrain.
● Résultat : un diagnostic géotechnique comprenant l’étude du site et proposant les principes généraux de construction.
Comprendre la mission géotechnique G1
Définition et rôle de l’étude de sol G1 ES et G1 PGC
L’étude de sol G1 constitue la première mission d’un projet de construction. Elle pose la base géologique du site et se compose de deux étapes complémentaires : l’étude de site (G1 ES) et la phase PGC (Principes Généraux de Construction). La phase G1 ES correspond à la collecte d’informations et à une investigation documentaire approfondie sur la nature du sol, afin de déterminer les premières caractéristiques du terrain et d’identifier les éventuels risques géotechniques. Quant à la phase G1 PGC, elle constitue une ébauche dimensionnelle de base du projet. Elle fournit les recommandations constructives nécessaires à la construction à venir, sur la base des hypothèses géotechniques établies lors de la première phase. Cette étude G1 PGC s’appuie directement sur les résultats de l’analyse géotechnique, qui permet de déterminer la nature du sol et d’évaluer le modèle géologique du site du projet.
Les risques géotechniques identifiés
Quels sont les risques géologiques majeurs que l’étude G1 permet d’identifier pour prévenir les sinistres sur les terrains exposés ? Ils sont multiples, naturels ou technologiques, et totalement dépendant de la localisation du site. La carte officielle faisant apparaître les zones à risque en France est disponible sur le site Géorisques.
En les répertoriant et les analysant par rapport au projet de construction (exposition faible, moyenne ou forte), la mission G1 permet d’assurer la sécurité des futurs ouvrages.
Les risques naturels comprennent les inondations, feux de forêt, séismes, risques littoraux, mouvements de terrains, cyclones, tempêtes, avalanches, éruptions volcaniques, taux de radon, sécheresses, et retraits gonflements des argiles. Les risques technologiques se listent en : accident industriel, accident nucléaire, rupture de barrage, transport de marchandises dangereuses, canalisation de transport de matière dangereuse, risque minier, sites et sols pollués. L’analyse géotechnique préalable permet de prévenir les sinistres et d’assurer la mise en oeuvre adaptée des fondations de la future construction.
Pourquoi faire une étude de sol G1 ?
Sécuriser la vente et valoriser le projet
Faire une étude de sol G1, c’est aussi sécuriser la vente en conformité avec la loi et valoriser le projet. Au-delà des bénéfices techniques et juridiques qui font que l’étude de sol G1 sert à prévenir les risques géologiques et assurer la sécurité des ouvrages dès leur conception par une étude géotechnique préalable, elle a aussi de réels avantages commerciaux. Rassurant et professionnel, le rapport géotechnique G1 valorise la transaction en fournissant les caractéristiques géotechniques précises du site du projet de construction et valide la vente du terrain lorsque les risques de retrait gonflement des argiles sont identifiés comme moyens ou forts.
Les avantages de l'étude G1
● Sécurité de la vente et du projet de construction
● Réduction des risques géotechniques
● Transparence documentaire et conformité
● Valorisation du terrain à bâtir
Comment se déroule la mission géotechnique G1
Investigation documentaire
Une enquête documentaire et une analyse préliminaire théorique avec des données officielles, gouvernementales.
Investigation géotechnique
Des sondages à la tarière sont réalisés et analysés dans notre laboratoire pour observer la nature du sol.
Rapport de modélisation
Recommandations pour la future construction, selon la norme NF P 94-500 avec la synthèse géologique et les données géotechniques qui permettent de formuler des hypothèses de conception (PGC).
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Coût et responsabilité de l’étude de sol G1
Le coût moyen d’une étude de sol G1 varie selon la taille du terrain, le type de sol, son et la complexité des travaux de construction. Cette mission géotechnique est à la charge du vendeur. En tant que bureau d’études spécialisé, nous vous proposons un devis gratuit adapté à votre demande spécifique.
En moyenne, il faut prévoir :
Tarif étude G1 : entre 600 et 2000 euros
Inclut la réalisation étude G1, l’analyse, le rapport géotechnique, et les recommandations
Confier votre étude G1 à un bureau d’études spécialisé
Géofondation est le bon bureau d’études à qui confier votre prestation : l’expertise géotechnique et le matériel acquis depuis 2007 permettent à la PME que nous sommes d’intervenir sur les chantiers d’envergure comme chez les particuliers. Notre équipe de dix ingénieurs et techniciens est l’interlocutrice directe et efficace des collectivités, des professionnels, des propriétaires. La réactivité et la fiabilité de notre bureau d’études géotechnique : voilà ce qui fait notre différence. Avec plus de 500 études de sol réalisées par an, comptez sur notre savoir-faire, la qualité des rapports rédigés et notre accompagnement rassurant dans la réalisation d’études G1, de l’ébauche au suivi du projet. Depuis près de vingt ans que nous étudions le territoire et le contexte géologique local du sud ouest (Gironde, Landes, Lot, Lot-et-Garonne, Charente Maritime) et avec 30 ans d’expérience dans la géotechnique des sols, nous sommes rodés aux démarche rigoureuse et suivi personnalisé et garantissons des conseils adaptés à chaque programme de construction
Une obligation issue de la loi ELAN
Définition et rôle de l’étude de sol G1
Parmi ces risques, en application de l’article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le décret du conseil d’État du 22 mai 2019 a créé une section du Code de la construction et de l’habitation (CCH) spécifiquement consacrée à la prévention des risques de mouvements de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. L’objectif de cette mesure législative est de réduire le nombre de sinistres liés à ce phénomène en imposant la réalisation d’études de sol G1 préalablement à la construction dans les zones exposées au retrait-gonflement d’argile. Seule la vente d’un terrain à bâtir dans une zone d’exposition forte ou moyenne est concernée. A contrario, le vendeur n’est pas tenu de fournir cette étude en cas de vente si le terrain vendu est situé dans une zone d’exposition faible.
Concrètement, les terrains argileux peuvent voir leur volume varier à la suite d’une modification de leur teneur en eau, en lien avec les conditions météorologiques. Ces terrains se rétractent lors des périodes de sécheresse (phénomène de « retrait ») et gonflent au retour des pluies lorsqu’ils sont de nouveau hydratés (phénomène de « gonflement ») : on parle de phénomène de retrait-gonflement des sols argileux. Ces variations peuvent atteindre une amplitude assez importante et endommager les bâtiments localisés sur ces terrains, principalement par des fissurations en façade. Ces dégâts s’avèrent désormais considérables sur notre territoire. C’est pour cela que le diagnostique géotechnique G1 est une obligation loi ELAN , étude à la charge du vendeur du terrain constructible, sur les sites moyennement ou fortement exposés par le phénomène de retrait gonflement des argiles.
Depuis le 1er octobre 2020, la loi Elan impose que l’étude G1 soit obligatoirement annexée à tout avant-contrat ou acte authentique de vente. Cette étude restera annexée au titre de propriété du terrain et suivra toutes ses mutations. La durée de validité d’une étude G1 est de 30 ans à condition qu’aucun remaniement du sol ne soit intervenu depuis. Cette obligation vendeur persiste même si l’acquéreur est en possession de l’étude géotechnique de conception (G2). À défaut de fournir l’étude géotechnique préalable G1 à l’acquéreur, le vendeur pourra être sanctionné et tenu de verser des dommages et intérêts à son acquéreur, et le contrat de vente pourra être annulé par décision de justice.
Foire aux questions sur l’étude de sol G1
Qu’est-ce qu’une étude de sol G1 ?
Une étude de sol G1 est une étude géotechnique préalable qui analyse la nature du sol et les risques géologiques majeurs avant toute vente ou construction. Elle inclut deux phases : G1 ES (Étude de Site) et G1 PGC (Principes Généraux de Construction).
Elle permet d’établir un modèle géologique initial et des recommandations générales, notamment dans le cadre de la loi ELAN, pour les terrains exposés au retrait-gonflement des argiles.
Pourquoi réaliser une étude de sol G1 ?
Elle permet de sécuriser la faisabilité du projet, de prévenir les fissures, les affaissements, et d’assurer la conformité légale.
Pour un promoteur, architecte ou maître d’ouvrage, l’étude G1 garantit une compréhension fiable du terrain avant d’engager des études plus poussées ou l’achat du foncier.
Quelle est la différence entre une étude de sol G1 et une étude de sol G2 ?
L’étude G1 intervient avant la conception, souvent lors de la vente du terrain ou de la phase foncière. Elle identifie la nature du sol, les risques géologiques et définit les principes généraux de construction.
L’étude G2, elle, intervient pendant la conception du projet : elle dimensionne précisément les fondations, vérifie la stabilité géotechnique et fournit les éléments techniques nécessaires au chantier.
👉 En résumé : la G1 évalue et diagnostique, la G2 conçoit et dimensionne.
Quel est le coût d’une étude de sol G1 ?
Le prix d’une étude G1 varie généralement entre 600 € et 2 000 €, selon la taille du terrain, son exposition au RGA, la complexité géologique et la zone d’intervention.
Un devis est recommandé pour obtenir un tarif adapté au projet et aux constraints géotechniques du site.
Qui doit payer l’étude de sol G1 ?
Selon la loi ELAN, l’étude G1 est à la charge du vendeur pour un terrain constructible situé en zone argileuse.
Le rapport doit être remis à l’acquéreur avant la signature.
Dans un cadre professionnel (promotion, MOA), l’étude peut aussi être commandée pour sécuriser la constructibilité.
Quelles sont les étapes d’une étude de sol G1 ?
L’étude G1 se déroule en deux phases :
G1 ES : enquête documentaire, analyse du contexte géologique, premières hypothèses.
G1 PGC : recommandations constructives générales, ébauche dimensionnelle, identification des risques majeurs.
Ces étapes orientent la future mission G2.
Quels risques identifie l’étude de sol G1 ?
Elle identifie les risques géotechniques majeurs tels que :
le retrait-gonflement des argiles,
les glissements de terrain,
les tassements différentiels,
les instabilités superficielles.
Ces informations permettent de définir des principes constructifs adaptés.
Quelle est la durée de validité d’une étude de sol G1 ?
L’étude G1 est généralement valable 30 ans, tant que le terrain n’a pas été remanié (terrassements, excavations, remblais).
Si le sol évolue ou est modifié, une actualisation est nécessaire.
L’étude de sol G1 est-elle obligatoire ?
Oui. Depuis octobre 2020, la loi ELAN impose une étude de sol G1 PGC pour tout terrain constructible situé dans une zone soumise au retrait-gonflement des argiles.
Sans cette étude, la responsabilité du vendeur peut être engagée en cas de sinistre.
Quand faut-il réaliser une étude géotechnique G1 ?
Une étude G1 doit être réalisée :
avant la vente d’un terrain constructible,
ou en début de projet pour valider la faisabilité géotechnique avant la mission G2.
Elle constitue la première étape de toute démarche géotechnique professionnelle.
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